Mong muốn sở hữu một biệt thự lộng lẫy, sang trọng nhưng ít chủ đầu tư hiểu chính xác về quy định về mật độ xây dựng nhà biệt thự, trong đó bao gồm mật độ thuần và mật độ gộp. Về bản chất, quá trình thi công biệt thự cần đảm bảo đúng về mật độ theo văn bản pháp luật đã quy định rõ ràng; đồng thời cần đúng về kiểu biệt thự, diện tích biệt thự để sở hữu một không gian sống đạt chuẩn.
1. Thế nào là mật độ xây dựng?
Mật độ xây dựng nhà biệt thự là một yếu tố cần phải đáp ứng khi thực hiện thi công nhà ở dưới dạng biệt thự. Cụ thể mật độ xây dựng sẽ bao gồm hai kiểu là mật độ xây dựng gộp và mật độ thuần.
1.1. Mật độ thuần
Xây dựng với mật độ thuần tức là tỉ lệ giữa diện tích nhà ở biệt thự xét trên tổng diện tích của mảnh đất. Điều đó có nghĩa, mật độ xây thuần sẽ không có diện tích của các tiện ích được thi công bên ngoài không gian sống như hồ bơi, tiểu cảnh, hòn non bộ, sân vườn, chòi,…
1.2. Mật độ gộp
Thi công nhà ở biệt thự với mật độ gộp tức xét tỉ lệ giữa tổng diện tích công trình trên tổng lô đất. Có nghĩa là mật độ xây dựng gộp sẽ bao gồm cả các không gian tiện ích bên ngoài cùng cây xanh, đường đi,…
2. Tìm hiểu quy định về mật độ xây dựng nhà biệt thự
Luật nhà ở 2014 – văn bản quy định về xây dựng nhà ở tại điều 3 có chỉ ra rằng: Nhà biệt thự là kiểu dạng nằm trong nhóm nhà ở riêng lẻ được thiết kế, thi công trên lô đất dưới quyền sở hữu của gia đình, tổ chức hay cá nhân. Vì thế, nhà biệt thự cần tuân theo quy định về mật độ xây dựng nhà biệt thự của Sở QHKT TP Hồ Chí Minh như sau:
– Thi công biệt thự hình thức đơn lập mật độ tối đa 50%
– Thi công biệt thự hình thức song lập mật độ tối đa 55%
Tỉ lệ xây dựng biệt thự và biệt thự liền kề theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD là 1/500 đối với các dự án nhà biệt thự đã quy hoạch rõ ràng và 1/2000 với dự án phân lô đất riêng lẻ.
Khi xét mật độ thi công biệt thự cần đảm bảo số tầng của biệt thự không vượt quá 3 tầng. Trong đó tính cả tầng gác mái, tầng bán hầm hay phần mái đua che cầu thang và không xét đến tầng lửng hay tầng hầm.
3. Học cách tính mật độ thi công nhà ở biệt thự
Căn cứ vào văn bản quy định về mật độ xây dựng, Sở Xây dựng đã ban hành hướng dẫn tính toán mật động xây nhà biệt thự đúng chuẩn. Nhờ đó, các chủ đầu tư hay kiến trúc sư, thợ thi công sẽ căn chỉnh được mật độ chính xác nhất.
Khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà biệt thự có thể tính như sau:
Mật độ thi công biệt thự (%) = Diện tích biệt thự chiếm đất (m2) / Tổng diện tích mảnh đất (m2) x 100%
Cụ thể:
– Diện tích biệt thự chiếm đất chính là hình chiếu bằng của biệt thự;
– Diện tích biệt thự chiếm đất sẽ không có các diện tích của bể bơi, sân vườn tiểu cảnh, bể cá,…
Thí dụ:
– Tổng diện tích đất: 300m2
– Diện tích dùng để xây nhà biệt thự: 220m2
– Diện tích cho sân trước: 40m2
– Diện tích cho sân sau: 20m2
Như vậy, theo công thức tính mật độ xây dựng nhà biệt thự sẽ là: 220/300×100%=73%. Còn lại sẽ là phần trăm dành cho phần diện tích dùng làm sân trước và sau.
4. Một số thắc mắc từ chủ đầu tư
4.1. Nhà biệt thự gồm những kiểu nào?
Biệt thự được tách thành 3 nhóm: Đầu tiên là các biệt thự có giá trị về kiến trúc, được xếp vào nhà cổ, di tích văn hóa, lịch sử. Thứ hai là biệt thự có giá trị về kiến trúc, lịch sử hay văn hóa. Cuối cùng là biệt thự nhà ở thông thường được sử dụng vào mục đích sinh hoạt, kinh doanh văn phòng, nghỉ dưỡng.
4.2. Quy định về mật độ xây dựng nhà biệt thự có tính tầng hầm không?
Mật độ xây dựng biệt thự không bao gồm đến tầng hầm. Bởi lẽ, tầng hầm là kiến trúc nằm chìm dưới đất với chiều cao tối thiểu là 2.2m. Vì thế, tầng hầm được tính là một tầng độc lập khi xây nhà biệt thự nên ảnh hưởng đến mật độ xây dựng.
4.3. Quy định diện tích biệt thự là bao nhiêu?
Thực tế không có quy định chính xác về việc nhà biệt thự rộng bao nhiêu m2. Tuy nhiên, với biệt thự hiện nay, ít nhất diện tích cần đảm bảo từ 200m2 trở lên; trong đó sẽ bao gồm mặt tiền rộng khoảng 10m. Bên cạnh đó, thiết kế, thi công biệt thự cần tuân thủ mật độ xây dựng đối với đơn lập là 50%, song lập là 55%.
Tìm hiểu về quy định về mật độ xây dựng nhà biệt thự qua bài viết cùng cách tính và một vài thắc mắc chính là kiến thức chủ đầu tư cần nằm lòng trước khi bắt tay xây nhà. Để lại bình luận dưới đây nếu còn bất cứ băn khoăn gì về tiêu chuẩn xây dựng nhà biệt thự.
