Mật độ xây dựng nhà phố là một chỉ số trực quan, giúp thể hiện được giá trị của các công trình khu dân cư hay đô thị. Thông qua tính toán mật độ xây dựng, chúng ta có thể phân bố hợp lý và khoa học hơn những khu vực tiện ích khác như khu vui chơi, trung tâm mua sắm, bãi đỗ xe,… để phục vụ nhu cầu của người dân.
1. Giải thích khái niệm mật độ xây dựng nhà phố
Dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, anh chị em có thể hiểu đơn giản mật độ xây dựng nhà phố theo hai hình thức sau:
– Mật độ xây dựng thuần (net – tô): Đề cập đến tỷ lệ diện tích chiếm đất của một ngôi nhà trên toàn bộ diện tích lô đất của chủ sở hữu. Trong đó, không kèm theo diện tích chiếm đất của những tiểu cảnh ngoài trời, sân thể thao, bãi đỗ xe, bể bơi hay hạ tầng kỹ thuật.
– Mật độ xây dựng gộp (brut – tô): Nghĩa là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các kiến trúc cốt lõi nằm trên tổng diện tích của toàn bộ lô đất (gồm không gian mở, phần không xây dựng, khu trồng cây xanh hay sân đường).
Hiện nay, mật độ xây dựng là một quy định của nhà nước mà bất kỳ công trình nào cũng cần phải tuân theo. Đây là thước đo giúp đảm bảo các kiến trúc xây dựng phù hợp với không gian của từng khu vực, đồng thời đạt được độ khoa học cần thiết.
2. Tầm quan trọng của mật độ xây dựng nhà phố
Khi thi công bất kỳ công trình nhà phố nào cũng cần quan tâm đến mật độ xây dựng bởi đây là chỉ số giúp thể hiện hệ số đất đai vô cùng quan trọng. Theo đánh giá của chuyên gia, mật độ xây dựng nhà phố mang lại những ý nghĩa sau:
– Là chỉ số trực quan, qua đó giúp đối chiếu và so sánh lượng đất được dùng cho hoạt động dân cư cũng như những hoạt động khác trên toàn bộ diện tích mà công trình sử dụng theo đúng quy định pháp luật.
– Mật độ xây dựng giúp căn nhà phố thiết kế các khoảng không gian trở nên rộng rãi và khoa học hơn. Đây cũng là chỉ số quan trọng giúp đáp ứng nhu cầu mỹ quan đô thị và mang lại chất lượng đời sống sinh hoạt tối ưu nhất cho chủ sở hữu.
– Được ví như thước đo giá trị và nét đẹp văn hoá của toàn bộ công trình nhà phố trong một khu dân cư hay đô thị.
– Thông qua mật độ xây dựng nhà phố giúp nắm bắt được liệu đất của công trình có mật độ cao hay thấp để tính toán xây dựng các tiện ích phù hợp trong khu dân cư.
– Ngoài ra, các cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa trên mật độ xây dựng để phát hiện và xử lý những tình trạng xây dựng nhà phố trái phép, không đúng quy định hoặc trái với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã đề ra.
3. Những quy tắc cần biết về mật độ xây dựng nhà phố
Theo Quy chuẩn xây dựng tại Việt Nam, mỗi dự án thi công nhà phố cần đảm bảo tuân theo nghiêm ngặt những quy tắc sau đây về mật độ xây dựng:
3.1. Mật độ xây dựng tối đa của nhà phố
Mật độ xây dựng tối đa của một căn nhà phố sẽ được xác định dựa trên diện tích của lô đất, được tính bằng m2 / căn. Tất cả các công trình dù sở hữu diện tích lớn hay nhỏ cũng cần đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy tắc về chiều cao, khoảng lùi, đồng thời đưa ra những giải pháp tối ưu về chiếu sáng và thông gió tự nhiên.
Đối với những lô đất có diện tích dưới 90m2 sẽ có mật độ xây dựng tối đa lên đến 100%. Những lô đất có diện tích từ 100, 200, 300 và 500m2 sẽ có mật độ xây dựng tối đa lần lượt là 90%, 70%, 60% và 50%. Cuối cùng, những căn nhà phố có diện tích đất lên đến hơn 1000m2 thường được quy định về mật độ xây dựng tối đa là 40%.
3.2. Kích thước và diện tích của lô đất xây nhà phố
Hiện nay, các lô đất nằm trong khu vực quy hoạch đô thị thường được cấp phép xây dựng với diện tích dưới 36m2 / căn. Chiều sâu cũng như chiều rộng mặt tiền của ngôi nhà phố không nên nhỏ hơn 3m so với chỉ giới xây dựng.
Những công trình nhà ở liên kế trên các trục đường phố có chiều sâu lớn hơn 18m cần đảm bảo bố trí khoa học các khu vực sân trống và giếng trời ở khoảng giữa với kích thước < 6m2 nhằm đạt được tiêu chuẩn về chiếu sáng và thông gió.
3.3. Chiều cao và số lầu được phép xây dựng của nhà phố
Một công trình nhà phố thường được quy định xây dựng chiều cao và số tầng dựa trên chỉ giới đường đỏ, hay còn được biết đến là lộ giới (L), cụ thể:
Chiều rộng lộ giới ≥ 25m
– Số tầng cao cơ bản: 5 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trong khu vực trung tâm TP): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm ở trục đường thương mại – dịch vụ): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trên lô đất lớn): 1 tầng.
– Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè – sàn tầng 1: Cao 7m.
– Số tầng khối nền và giật lùi tối đa: 7 + 1 tầng.
– Tầng cao tối đa: 8 tầng.
Chiều rộng lộ giới từ 20 – 25m
– Số tầng cao cơ bản: 5 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trong khu vực trung tâm TP): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm ở trục đường thương mại – dịch vụ): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trên lô đất lớn): 1 tầng.
– Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè – sàn tầng 1: Cao 7m.
– Số tầng khối nền và giật lùi tối đa: 6 + 2 tầng.
– Tầng cao tối đa: 8 tầng.
Chiều rộng lộ giới từ 12 – 20m
– Số tầng cao cơ bản: 4 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trong khu vực trung tâm TP): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm ở trục đường thương mại – dịch vụ): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trên lô đất lớn): 1 tầng.
– Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè – sàn tầng 1: Cao 5,8m.
– Số tầng khối nền và giật lùi tối đa: 5 + 2 tầng.
– Tầng cao tối đa: 7 tầng.
Chiều rộng lộ giới từ 7 – 12m
– Số tầng cao cơ bản: 4 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trong khu vực trung tâm TP): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm ở trục đường thương mại – dịch vụ): 0 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trên lô đất lớn): 1 tầng.
– Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè – sàn tầng 1: Cao 5,8m.
– Số tầng khối nền và giật lùi tối đa: 4 + 2 tầng.
– Tầng cao tối đa: 6 tầng.
Chiều rộng lộ giới từ 3,5 – 7m
– Số tầng cao cơ bản: 3 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trong khu vực trung tâm TP): 1 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm ở trục đường thương mại – dịch vụ): 0 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trên lô đất lớn): 0 tầng.
– Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè – sàn tầng 1: Cao 5,8m.
– Số tầng khối nền và giật lùi tối đa: 3 + 1 tầng.
– Tầng cao tối đa: 4 tầng.
Chiều rộng lộ giới dưới 3,5m
– Số tầng cao cơ bản: 3 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trong khu vực trung tâm TP): 0 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm ở trục đường thương mại – dịch vụ): 0 tầng.
– Số tầng được cộng thêm (nằm trên lô đất lớn): 0 tầng.
– Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè – sàn tầng 1: Cao 3,8m.
– Số tầng khối nền và giật lùi tối đa: 3 + 0 tầng.
– Tầng cao tối đa: 3 tầng.
Lưu ý: Những nhà phố có tầng tum không được tính vào số lầu của công trình nếu chúng được sử dụng để che phủ các thiết bị, giếng thang máy hoặc lồng cầu thang bộ, chiếm diện tích dưới 30% diện tích sàn mái.
Đối với các nhà phố riêng lẻ sẽ không tính tầng lửng vào số tầng của cả công trình khi sàn tầng lửng có diện tích dưới 65% diện tích sàn xây dựng của lầu ngay phía dưới.
4. Hướng dẫn chi tiết cách tính mật độ xây dựng nhà phố chuẩn xác
Hiện nay, mật độ xây dựng được tính dựa trên công thức: Mật độ xây dựng (%) = [Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích của lô đất xây dựng (m2)] x 100%.
Diện tích chiếm đất được đề cập đến là phần diện tích nằm trong chỉ giới xây dựng trên nền đất, không bao gồm các chi tiết trang trí, ô văng, sê nô, phần mái đua khỏi tường và ban công. Anh chị em có thể hiểu rõ hơn về phương pháp tính mật độ xây dựng nhà phố qua ví dụ điển hình dưới đây:
– Diện tích của lô đất 6m x 20m = 120m2.
– Sân trước chừa 4m: 6m x 4m = 24m2.
– Sân sau chừa 1m: 6m x 1m = 6m2.
– Diện tích xây nhà phố: 6m x 18m = 108m2.
– Mật độ xây dựng: (108m2 / 120m2) x 100% = 90%
Chung quy, mật độ xây dựng nhà phố là một quy chuẩn cần thiết giúp cộng đồng dân cư có không gian sống vừa trong lành, khoa học vừa nhận được những tiện ích tuyệt vời. Với sự bùng nổ của các công trình nhà phố như hiện nay, việc nắm bắt rõ các nguyên tắc về mật độ xây dựng càng trở nên quan trọng. Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng cần đảm bảo khai thác đúng cách mật độ xây dựng theo quy định của nhà nước để tạo nên một khu đô thị văn minh, giàu đẹp.
