Các Loại Hợp Đồng Xây Dựng: Hiểu Rõ Trước Khi Ký

Hợp đồng xây dựng là gì?

Theo khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), hợp đồng xây dựng là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu nhằm thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Đây là một loại hợp đồng dân sự, quy định quyền và nghĩa vụ của các bên, đảm bảo công trình được thực hiện theo đúng tiến độ, chất lượng và chi phí đã thỏa thuận.

Những rủi ro khi không ký hợp đồng xây dựng

Không ít người vẫn bỏ qua hoặc không chú trọng đến việc ký kết các loại hợp đồng xây dựng, dẫn đến nhiều rủi ro nghiêm trọng. Dưới đây là những rủi ro phổ biến mà bạn có thể gặp phải nếu không ký hợp đồng xây dựng.

Không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi: Các loại hợp đồng xây dựng là văn bản pháp lý ràng buộc giữa các bên, quy định rõ trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của từng bên. Nếu không có hợp đồng, khi xảy ra tranh chấp, bạn sẽ không có cơ sở pháp lý để yêu cầu nhà thầu bồi thường hoặc hoàn thành đúng tiến độ.

Rủi ro về tiến độ thi công: Không có các loại hợp đồng xây dựng đồng nghĩa với việc không có điều khoản ràng buộc về thời gian hoàn thành. Nhà thầu có thể kéo dài tiến độ, gây ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt hoặc kinh doanh của chủ đầu tư.

Chi phí phát sinh ngoài kiểm soát: Hợp đồng xây dựng thường quy định rõ tổng giá trị công trình, phương thức thanh toán và điều khoản điều chỉnh chi phí. Nếu không có hợp đồng, nhà thầu có thể tăng giá vật liệu, phát sinh thêm nhiều hạng mục không rõ ràng, khiến bạn phải chi trả nhiều hơn dự tính ban đầu.

Không đảm bảo chất lượng công trình: các loại hợp đồng xây dựng thường quy định rõ tiêu chuẩn vật liệu, kỹ thuật thi công và chế độ bảo hành công trình. Nếu không có hợp đồng, nhà thầu có thể sử dụng vật liệu rẻ tiền, thi công sơ sài, dẫn đến chất lượng công trình kém và tiềm ẩn nguy cơ xuống cấp nhanh chóng.

Không có bảo hành công trình: các loại hợp đồng xây dựng thường quy định điều khoản bảo hành, đảm bảo nhà thầu chịu trách nhiệm khắc phục lỗi kỹ thuật sau khi bàn giao. Nếu không ký hợp đồng, sau khi công trình hoàn thành, nhà thầu có thể từ chối bảo hành, buộc bạn phải tự bỏ tiền sửa chữa nếu có hư hỏng.

Dễ xảy ra tranh chấp và kiện tụng: Không có các loại hợp đồng xây dựng, khi xảy ra mâu thuẫn, rất khó để phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Nếu vụ việc đưa ra pháp luật, bạn có thể mất nhiều thời gian, chi phí và công sức để giải quyết tranh chấp.

Bị lừa đảo hoặc gặp nhà thầu thiếu uy tín: Không có hợp đồng sẽ tạo cơ hội cho những nhà thầu kém uy tín lợi dụng, nhận tiền rồi bỏ trốn hoặc làm việc thiếu trách nhiệm. Điều này đặc biệt nguy hiểm với những công trình lớn có giá trị cao.

Các loại hợp đồng xây dựng hiện nay tại Việt Nam

Hiện nay, có rất nhiều loại hợp đồng xây dựng được sử dụng tùy theo đặc thù của từng dự án. Việc lựa chọn đúng loại hợp đồng không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên mà còn góp phần tối ưu hóa chi phí, tiến độ và chất lượng công trình. Dưới đây là các loại hợp đồng xây dựng phổ biến:

Theo tính chất, nội dung công việc hợp đồng xây dựng

Hợp đồng tư vấn xây dựng

Hợp đồng tư vấn xây dựng (viết tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng;

Hợp đồng thi công xây dựng công trình

Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình; hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ

Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị là hợp đồng thực hiện việc mua sắm vật tư, thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu mua sắm vật tư, thiết bị là hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng.”

Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình

Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering – Construction viết tắt là EC) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ

Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (tiếng Anh là Engineering – Procurement viết tắt là EP) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình

Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Procurement – Construction viết tắt là PC) là hợp đồng để thực hiện việc cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình là hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

Hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình

Hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering – Procurement – Construction viết tắt là EPC) là hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu EPC là hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

Hợp đồng chìa khóa trao tay

Hợp đồng chìa khóa trao tay là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình của một dự án đầu tư xây dựng

Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng

Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng để cung cấp kỹ sư, công nhân (gọi chung là nhân lực), máy, thiết bị thi công và các phương tiện cần thiết khác để phục vụ cho việc thi công công trình, hạng mục công trình, gói thầu hoặc công việc xây dựng theo thiết kế xây dựng;

Các loại hợp đồng xây dựng khác.

Theo hình thức giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng

– Hợp đồng trọn gói

– Hợp đồng theo đơn giá cố định

– Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

– Hợp đồng theo thời gian

– Hợp đồng theo giá kết hợp là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng nêu từ Điểm a đến Điểm d Khoản này.

Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng

– Hợp đồng thầu chính là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu.

– Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ.

– Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan, tổ chức.

– Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầu nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước.

Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng xây dựng

Để đảm bảo tính minh bạch, hạn chế tranh chấp, các loại hợp đồng xây dựng cần bao gồm các điều khoản quan trọng sau:

Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng xây dựng, dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam (Luật Xây dựng, Nghị định số 37/2015/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan).

Thông tin về các bên tham gia hợp đồng

Trong các loại hợp đồng xây dựng đều bắt buộc phải có mục này. Điều khoản này nêu rõ danh tính và trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia hợp đồng:

Chủ đầu tư: Ghi rõ họ tên (hoặc tên tổ chức), địa chỉ, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật, chức danh, số điện thoại, email.

Nhà thầu: Bao gồm thông tin tương tự chủ đầu tư, kèm theo giấy phép hoạt động xây dựng hợp lệ.

Các bên liên quan khác (nếu có): Ví dụ như đơn vị tư vấn giám sát, đơn vị cung cấp vật liệu,…

Việc xác định rõ ràng thông tin sẽ giúp tránh tranh chấp pháp lý về sau.

Phạm vi công việc

Điều khoản này quy định cụ thể công việc mà nhà thầu thực hiện trong các loại hợp đồng xây dựng, bao gồm:

Mô tả chi tiết hạng mục công việc: Ví dụ như thi công phần móng, kết cấu, hoàn thiện, lắp đặt điện nước,…

Tiêu chuẩn kỹ thuật: Tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam hoặc tiêu chuẩn quốc tế nếu có thỏa thuận.

Danh mục vật tư, thiết bị: Ghi rõ chủng loại, số lượng, đơn vị đo lường, nguồn gốc xuất xứ (nếu có).

Trách nhiệm của từng bên: Nhà thầu có nghĩa vụ cung cấp nhân công, vật tư, thiết bị thi công, đảm bảo an toàn lao động,…

Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

Tổng giá trị hợp đồng: Có thể là trọn gói, theo đơn giá cố định, theo đơn giá điều chỉnh, hoặc theo thời gian.

Phương thức thanh toán:

• Trả theo tiến độ (ví dụ: 30% khi hoàn thành móng, 40% khi hoàn thành phần thô, 30% khi bàn giao).
• Thanh toán theo khối lượng thực tế nghiệm thu.
• Hình thức thanh toán: chuyển khoản, tiền mặt, có bao gồm thuế VAT hay không.

Các điều kiện điều chỉnh giá hợp đồng (nếu có):

• Biến động giá nguyên vật liệu.
• Thay đổi chính sách nhà nước ảnh hưởng đến chi phí xây dựng trong các loại hợp đồng xây dựng.

Thời gian thực hiện hợp đồng và tiến độ thi công

Thời gian bắt đầu và kết thúc: Xác định ngày khởi công và ngày bàn giao công trình.

Tiến độ từng giai đoạn trong các loại hợp đồng xây dựng: Chia nhỏ theo mốc thời gian cụ thể, ví dụ:

• Hoàn thành phần móng trong 2 tháng.
• Hoàn thành phần thô trong 4 tháng.
• Hoàn thiện và bàn giao trong 6 tháng.

Biện pháp xử lý khi chậm tiến độ trong các loại hợp đồng xây dựng:

• Mức phạt nếu nhà thầu trễ hạn.
• Trường hợp bất khả kháng được gia hạn tiến độ.

Chất lượng công trình và nghiệm thu

Tiêu chuẩn chất lượng: Công trình phải đạt các tiêu chuẩn kỹ thuật theo TCVN (Tiêu chuẩn Việt Nam), QCXDVN (Quy chuẩn xây dựng Việt Nam). Quy trình nghiệm thu trong các loại hợp đồng xây dựng:

– Nghiệm thu từng giai đoạn (móng, kết cấu, hoàn thiện).

– Nghiệm thu tổng thể trước khi bàn giao.

– Hồ sơ nghiệm thu bao gồm biên bản nghiệm thu, bản vẽ hoàn công, giấy chứng nhận kiểm định chất lượng (nếu có).

Trách nhiệm sửa chữa: Nếu có sai sót hoặc không đạt tiêu chuẩn, nhà thầu phải khắc phục trong thời gian quy định.

Bảo hành và bảo trì công trình

Thời gian bảo hành trong các loại hợp đồng xây dựng :

– Công trình dân dụng thường bảo hành 12-24 tháng.

– Công trình lớn có thể bảo hành 36-60 tháng.

Nội dung bảo hành:

– Khắc phục lỗi kỹ thuật như nứt tường, thấm dột, sụt lún.

– Sửa chữa hệ thống điện, nước, điều hòa nếu có lỗi do nhà thầu.

Quy trình bảo hành: Chủ đầu tư thông báo bằng văn bản, nhà thầu có trách nhiệm sửa chữa trong thời gian quy định.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong các loại hợp đồng xây dựng

Quyền của chủ đầu tư:

– Yêu cầu thi công đúng thiết kế và tiến độ.

– Kiểm tra chất lượng bất kỳ lúc nào.

– Từ chối nghiệm thu nếu chất lượng không đạt yêu cầu.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư:

– Cung cấp mặt bằng sạch để nhà thầu thi công.

– Thanh toán đúng hạn theo các loại hợp đồng xây dựng.

Quyền của nhà thầu:

– Nhận thanh toán theo tiến độ đã thỏa thuận.

– Yêu cầu gia hạn thời gian nếu có yếu tố bất khả kháng.

Nghĩa vụ của nhà thầu:

– Đảm bảo chất lượng, an toàn lao động.

– Thực hiện bảo hành công trình theo cam kết.

Xử lý vi phạm hợp đồng

Trường hợp vi phạm:

– Chậm tiến độ mà không có lý do chính đáng.

– Công trình không đạt chất lượng.

– Chủ đầu tư chậm thanh toán.

Mức phạt vi phạm:

– Chậm tiến độ: Phạt 0,05% giá trị hợp đồng/ngày.

– Chất lượng kém: Yêu cầu sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại.

Chấm dứt các loại hợp đồng xây dựng và thanh lý hợp đồng

Trường hợp chấm dứt hợp đồng:

– Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

– Công trình bị đình chỉ bởi cơ quan chức năng.

Quy trình thanh lý hợp đồng:

– Xác định khối lượng công việc hoàn thành.

– Quyết toán chi phí và hoàn trả bảo lãnh hợp đồng (nếu có).

Giải quyết tranh chấp

Thương lượng: Hai bên gặp gỡ để đàm phán hòa giải.

Trọng tài thương mại: Nếu không thể thương lượng, có thể đưa ra Trung tâm Trọng tài để giải quyết.

Tòa án: Nếu các phương thức trên không thành công, tranh chấp sẽ được đưa ra tòa án theo quy định pháp luật.

Lưu ý khi ký kết hợp đồng xây dựng

Để đảm bảo công trình được thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và ngân sách dự kiến, bạn cần lưu ý các vấn đề sau trước khi ký kết các loại hợp đồng xây dựng.

Kiểm tra năng lực nhà thầu

Trước khi quyết định ký hợp đồng với bất kỳ đơn vị thi công nào, bạn cần đánh giá chính xác năng lực của họ để tránh trường hợp nhà thầu không đủ khả năng thực hiện công trình. Một số yếu tố quan trọng cần kiểm tra bao gồm:

Hồ sơ pháp lý của nhà thầu: Yêu cầu nhà thầu cung cấp giấy phép đăng ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, giấy phép hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Đối với nhà thầu nước ngoài, cần kiểm tra giấy phép hoạt động tại Việt Nam.

Kinh nghiệm thực tế và dự án đã thực hiện: Tìm hiểu các công trình nhà thầu đã thực hiện, xem xét chất lượng thi công, phản hồi từ khách hàng trước đó. Ưu tiên các đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm và chuyên môn cao trong lĩnh vực xây dựng mà bạn đang cần.

Năng lực nhân sự và thi công: Đánh giá đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, công nhân của nhà thầu có đáp ứng đủ tiêu chuẩn không. Kiểm tra hệ thống máy móc, thiết bị phục vụ thi công có hiện đại và đầy đủ không.

Uy tín và trách nhiệm trong công việc: Tham khảo ý kiến từ những khách hàng cũ để đánh giá mức độ uy tín của nhà thầu. Xem xét xem đơn vị này có từng bị khiếu nại, kiện tụng hay không.

Ràng buộc trách nhiệm và chế tài hợp lý

Trong các loại hợp đồng xây dựng cần quy định rõ ràng về trách nhiệm của nhà thầu cũng như các chế tài xử lý vi phạm nhằm đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình.

– Cam kết về tiến độ: Ghi rõ thời gian thực hiện từng hạng mục, ngày bắt đầu và ngày hoàn thành. Nếu chậm tiến độ, nhà thầu có trách nhiệm giải trình và bồi thường thiệt hại nếu lỗi thuộc về họ.

– Đảm bảo chất lượng công trình: Hợp đồng cần quy định chi tiết về vật liệu sử dụng, tiêu chuẩn thi công, tiêu chí nghiệm thu. Nếu chất lượng không đạt yêu cầu, nhà thầu phải có trách nhiệm sửa chữa hoặc chịu các hình phạt kinh tế.

– An toàn lao động và trách nhiệm bảo hiểm: Nhà thầu phải cam kết tuân thủ các quy định về an toàn lao động, tránh để xảy ra tai nạn trên công trình. Quy định rõ trách nhiệm của nhà thầu trong trường hợp có sự cố về lao động hoặc thiệt hại tài sản của bên thứ ba.

– Chế tài vi phạm hợp đồng: Nếu nhà thầu vi phạm tiến độ hoặc chất lượng, các loại hợp đồng xây dựng cần có điều khoản phạt vi phạm cụ thể. Mức phạt có thể tính theo số ngày chậm tiến độ hoặc phần trăm giá trị hợp đồng.

Cẩn trọng với các điều khoản thanh toán và bảo hành

Tư vấn pháp lý trước khi ký kết

Trước khi đặt bút ký các loại hợp đồng xây dựng, việc nhờ đến sự tư vấn pháp lý là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi và tránh những rủi ro không đáng có. Dưới đây là một số yếu tố cần xem xét.

Kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng

Hợp đồng xây dựng phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành như Luật Xây dựng 2020, Bộ luật Dân sự 2015, và các nghị định hướng dẫn liên quan. Bạn cần kiểm tra xem hợp đồng có đầy đủ các điều khoản quan trọng như:

• Thông tin đầy đủ của các bên (chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát).
• Phạm vi công việc, tiến độ thi công, và tiêu chuẩn kỹ thuật.
• Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán.
• Điều khoản bảo hành, bảo trì sau khi hoàn thành công trình.
• Trách nhiệm của các bên khi xảy ra tranh chấp.

Hợp đồng cần được soạn thảo rõ ràng, tránh những điều khoản mơ hồ có thể gây bất lợi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện.

Đọc kỹ các điều khoản về nghĩa vụ và trách nhiệm

Một trong những sai lầm phổ biến là không đọc kỹ hợp đồng trước khi ký các loại hợp đồng xây dựng. Đặc biệt, bạn cần chú ý đến:

• Tiến độ và nghĩa vụ hoàn thành công trình: Hợp đồng nên quy định rõ ràng các mốc thời gian, cách xử lý nếu nhà thầu chậm tiến độ hoặc chất lượng công trình không đạt yêu cầu.
• Chế tài và xử phạt: Xác định rõ mức phạt nếu có vi phạm hợp đồng, ví dụ như chậm tiến độ, sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc không đảm bảo an toàn lao động.
• Điều khoản bảo hành và bảo trì: Hợp đồng phải nêu rõ thời gian bảo hành, hạng mục được bảo hành và trách nhiệm của nhà thầu nếu phát sinh lỗi sau khi bàn giao công trình.

Xem xét điều khoản về tranh chấp và bất khả kháng

Các loại hợp đồng xây dựng nên quy định rõ ràng về phương thức giải quyết tranh chấp, chẳng hạn như thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại hoặc khởi kiện tại tòa án. Ngoài ra, cần có điều khoản về bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh…), để tránh trường hợp một bên bị ràng buộc trách nhiệm không hợp lý do những yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát.

Nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn pháp lý

Nếu các loại hợp đồng xây dựng có giá trị lớn hoặc điều khoản phức tạp, bạn nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn pháp lý kiểm tra trước khi ký. Họ có thể giúp bạn phát hiện những điểm bất lợi, đề xuất sửa đổi để đảm bảo hợp đồng công bằng và có lợi cho bạn. Một khoản chi phí nhỏ cho tư vấn pháp lý có thể giúp bạn tránh mất hàng trăm triệu đồng do các điều khoản bất lợi trong hợp đồng.