Xây dựng nhà ở nông thôn đang trở thành xu hướng ngày càng phổ biến trong bối cảnh cuộc sống của người dân nông thôn Việt Nam ngày càng được nâng cao. Với những tiến bộ trong điều kiện sống và sự phát triển của kinh tế, người dân tại các khu vực này ngày càng có nhiều nhu cầu về một chốn an cư lạc nghiệp đạt chuẩn mực và hiện đại.
Để đảm bảo các công trình xây dựng đạt yêu cầu về an toàn, thẩm mỹ và phù hợp với các quy hoạch tổng thể, Chính phủ đã ban hành nhiều quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà ở tại các khu vực nông thôn.
Bài viết này sẽ cung cấp thông tin đầy đủ và chi tiết về các quy định mới nhất năm 2024 liên quan đến xây dựng nhà ở tại nông thôn.
1. Các quy định về giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
1.1 Xây dựng nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép xây dựng không?
Để đáp ứng câu hỏi được đặt ra, trước hết ta cần làm sáng tỏ một số thuật ngữ quan trọng sau đây:
- Nông thôn được hiểu là khu vực không thuộc phạm vi nội thành, ngoại thành của các thành phố, cũng không phải là nội thị, ngoại thị của thị xã, hay thị trấn, theo định nghĩa tại khoản 1 Điều 1 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
- Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện các hoạt động xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình, theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.
- Nhà ở riêng lẻ được định nghĩa là các công trình nhà ở xây dựng trên thửa đất riêng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
Dựa trên Điều 89 của Luật Xây dựng năm 2014, đã được chỉnh sửa và bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, quy định rằng các trường hợp nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn có thể được miễn giấy phép xây dựng hoặc bắt buộc phải có giấy phép xây dựng như sau:
| Được miễn giấy phép xây dựng | Phải có giấy phép xây dựng |
| Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt | Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa |
| Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng | Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên |
| Công trình, nhà ở thuộc diện bí mật của nhà nước, công trình có lệnh khẩn cấp của nhà nước, các công trình xây dựng tạm |
Theo quy định của Luật Xây dựng, việc xây dựng nhà ở nông thôn thông thường không yêu cầu giấy phép xây dựng, trừ khi nhà cao trên 07 tầng hoặc được xây dựng trong các khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử – văn hóa. Trong những trường hợp này, chủ đầu tư phải xin giấy phép để tránh bị xử phạt theo quy định hiện hành.
Nếu công trình đã hoàn thành nhưng không có giấy phép xây dựng trong những trường hợp không được miễn giấy phép, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 60 đến 140 triệu đồng. Công trình không vi phạm các quy định kỹ thuật có thể được giữ nguyên, còn những trường hợp khác sẽ phải bị phá dỡ.
Các quy định cấp phép xây dựng nhà ở nông thôn có thể khác nhau tùy theo từng địa phương và vùng miền. Tuy nhiên, để xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu vực này, nhất thiết phải tuân theo quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2 Cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn là cơ quan nào?
Theo quy định của Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, đã được chỉnh sửa theo khoản 37 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng bao gồm cả quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép. Thẩm quyền này được xác định dựa trên từng địa phương và tùy thuộc vào loại công trình và chức năng quản lý.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cần giấy phép trên địa bàn tỉnh, ngoại trừ các công trình được nêu tại khoản 3 của điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có quyền phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp giấy phép xây dựng trong phạm vi chức năng và quản lý của mình.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện được quyền cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trong khu vực quản lý của mình.
Trường hợp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn được cấp không đúng quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép đó.
2. Giải đáp câu hỏi thường gặp khi xây nhà ở nông thôn
2.1 Xây nhà cấp 4 ở nông thôn có phải xin phép không?
Không cần giấy phép xây dựng để xây nhà cấp 4 ở nông thôn, ngoại trừ khi công trình được xây dựng trong các khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa.
2.2 Muốn xây nhà dưới 30m2 ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng?
Nếu thửa đất của bạn tọa lạc tại vùng nông thôn, bạn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Bạn chỉ cần thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp xã và có thể bắt đầu xây dựng.
>> Tham khảo: BÁO GIÁ XÂY TRỌN GÓI BIỆT THỰ 2 TẦNG + MÁI 10X14M CHỈ 4,2 TỶ ĐỒNG
2.3 Xây nhà ở nông thôn có phải đóng thuế không?
Chắc chắn là có rồi, bất kể là xây dựng nhà ở nông thôn hay đô thị, chủ sở hữu đều cần đóng thuế xây dựng cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không thực hiện nghĩa vụ này, chủ sở hữu sẽ bị coi là vi phạm luật trốn thuế và công trình đó sẽ không được công nhận là hợp pháp.
Hiện nay, thuế xây dựng nhà ở nông thôn ở mức khoảng 70 – 80 nghìn đồng/m2, tùy thuộc vào chi phí thuê nhân công tại thời điểm xây dựng.
2.4 Xây nhà ở nông thôn mấy tầng phải xin giấy phép?
Dựa trên Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, bất kỳ nhà ở nông thôn nào có quy mô từ 7 tầng trở lên đều cần phải được cấp giấy phép xây dựng.
2.5 Xây dựng công trình không xin giấy phép bị phạt thế nào?
Dựa trên khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các mức phạt dành cho các tổ chức thi công xây dựng mà không có giấy phép xây dựng theo yêu cầu pháp lý được quy định như sau:
- Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng cho hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép;
- Phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng cho các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc các công trình xây dựng khác không có giấy phép;
- Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với các công trình xây dựng yêu cầu phải có báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng mà lại thiếu giấy phép. Các công trình vi phạm này còn phải đối mặt với yêu cầu phá dỡ.
2.6 Xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn ngay trong tuần được không?
Theo quy định hiện hành, giấy phép xây dựng phải được cấp cho chủ đầu tư trong khoảng thời gian 20 ngày làm việc sau khi đã nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Vì vậy, việc xin giấy phép xây dựng trong một tuần là không khả thi.
2.7 Có được cấp giấy phép nếu công trình đã xây xong?
Đáp án là “Có”. Đối với các công trình đã hoàn thành nhưng không nằm trong diện được miễn giấy phép xây dựng và không thực hiện xin phép, bên cạnh việc chịu mức phạt tiền theo quy định, còn phải tuân thủ các trình tự, thủ tục theo Điều 81 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Theo quy định này, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu cá nhân hoặc tổ chức đã vi phạm ngừng thi công công trình. Trong vòng 30 ngày kể từ khi quyết định xử phạt hành chính được ban hành, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm phải hoàn tất hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Sau đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng theo đúng các quy định pháp luật hiện hành.
2.8 Dùng bản vẽ thiết kế nhà trên mạng để làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng ở nông thôn có được không?
Câu trả lời là “Không”. Các bản vẽ thiết kế tìm thấy trên mạng chỉ nên được xem như là nguồn tham khảo bởi mỗi thửa đất có các kích thước và điều kiện riêng biệt. Việc sử dụng bản vẽ của một ngôi nhà khác có thể không phù hợp với tỷ lệ thực tế của ngôi nhà bạn đang xây. Nếu nhân viên của cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, họ có thể xác định được rằng bản vẽ không phản ánh chính xác công trình đang xây dựng, làm cho hồ sơ trở nên không hợp lệ.
Do đó, điều tốt nhất là bạn nên xem xét các mẫu thiết kế và thảo luận với kiến trúc sư hoặc công ty thiết kế để đạt được sự đồng thuận. Sau đó, bạn có thể phát triển một bản vẽ hoàn chỉnh và phù hợp cho ngôi nhà của mình.
2.9 Nhà ở nông thôn thuộc dự án quy hoạch mà muốn xây thêm tầng tum có được không?
Khi xây dựng nhà ở nông thôn trên một thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch, chủ nhà cần tuân thủ các quy định về số tầng và diện tích xây dựng theo kế hoạch đã định. Trong trường hợp muốn thêm tầng tum, việc xây dựng tạm thời phải được thực hiện sao cho không ảnh hưởng đến kế hoạch quy hoạch kiến trúc tổng thể của khu vực, mặc dù vẫn cần nộp phạt theo quy định hiện hành.
Các quy định về xây dựng nhà ở nông thôn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc quản lý và tổ chức các hoạt động xây dựng, bảo đảm an toàn, thẩm mỹ và sự phù hợp với quy hoạch chung của địa phương. Việc tuân thủ những quy định này là nghĩa vụ của mỗi cá nhân và gia đình khi tiến hành xây dựng nhà ở nông thôn.
Hy vọng những thông tin này hữu ích cho bạn và mong được gặp lại bạn trong các bài viết sau trên fullhomes.vn!
